以社子島區段徵收為例，從 i-Voting 通過開發方案，到現在的協議價購程序，就已經經歷了數年。政府預計整個區段徵收案要到 2041 年才能完成。也就是說，如果你選擇參與區段徵收，這筆土地的開發利益，你可能要等區段徵收計畫書核定後才能兌現。
這段漫長的等待期，不僅是機會成本，也充滿了變數。這也是為什麼，收到協議價購的通知單，在房地產市場上，常常被視為一個短線題材，因為它代表了區域開發的明確信號，能立即帶動區域的交易熱度。
換句話說，對於地主來說，這時你的選擇就不只有單純的「賣給政府」一種，而是有了更多元的選項。
當你面臨協議價購時，你現在手上有三種選擇：
- 與政府協議價購
- 不協議，等待徵收或區段徵收
- 將土地出售給市場上的投資人或建商
為了幫助你做出最有利的決策，我們將這三種方案的優缺點做一個全面的比較。
| | 與政府協議價購 | 等待徵收（抵價地） | 出售給市場買家 |
|---|
| 優點 | - 稅負優惠：可免徵土地增值稅與所得稅，節省大筆稅金。
- 省手續費：登記、印花稅、契稅等由政府負擔。
- 快速：相較於徵收，流程相對簡便快速。
| - 參與未來增值：有機會換取開發完成後的「抵價地」（分配土地），享有未來更高的土地價值。
- 稅負優惠：領回抵價地，無需繳交土地增值稅。
| - 立即變現：資金流動性高，可立即取得現金，投入其他資產。
- 價格彈性高：可與買家自由議價，若題材熱門，價格有機會衝更高。
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| 缺點 | - 價格彈性有限：價格仍受政府評估基準影響。
- 無法參與區段徵收：拿不到分配後的土地，失去未來增值潛力。
| - 漫長時程：整個徵收與開發時程長，資金被長期套牢。
- 不確定性高：最終分配的土地位置、面積等仍有變數。（符合最小配地面積，不等於可以分配到土地！）
- 移轉要繳稅：若選擇抵價地，未來第一次移轉時仍需繳交土地增值稅。
| - 稅務負擔：需負擔土地增值稅與所得稅。
- 交易成本自付：需自行負擔交易成本（例如：代書費、仲介費等）。
- 價格不確定：若市場不熱絡，價格可能不如預期。
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這張表告訴我們方案各有利弊。沒有一個「絕對」最好的選擇，只有「最適合你」的財務規劃。所以每一個決策背後，都需要精密的計算與專業的判斷。從區段徵收的作業時程、未來的行情預測，到個人的財務與稅務規劃，這些都牽一髮而動全身。
想知道最佳方案是什麼？無論從區段徵收作業時程、行情預測以及財務規劃，晟易不動產可提供完整估算建議書，幫助地主做出最有利的決策。
如果你還不確定想選哪一種做法，不妨先往下認識協議價購流程。
在政府正式啟動協議價購程序前，法律規定必須先召開至少兩場公聽會，給所有地主一個重要的發聲機會。
在公聽會上，政府會詳細說明整個開發計畫的內容、目的、以及預計的實施範圍。而身為地主的你，可以在會中提出你的意見、疑問，甚至是對補償方案的建議。
- 請務必把握這個機會！你的發言會被記錄在案，這些意見將會成為政府後續評估和決策的重要參考。
在公聽會結束後，政府會正式發出協議價購會議的通知單，以下流程以實務常見步驟整理，並參照如「臺北市士林社子島地區區段徵收案」等大型案的標準作業邏輯：
- 雙方協商合意及紀錄： 在會議上，政府會再次說明協議價購的價格計算方式。你可以提出你自己的估價報告或市場調查結果，與政府進行協商，雙方的討論內容會被記錄下來。
- 簽報核定及議約： 如果雙方對價格和條件達成共識，政府會將這份協商結果簽報上級單位核定。
- 雙方簽訂買賣契約： 核定通過後，政府會通知你前往簽訂正式的「協議價購買賣契約書」。這份文件將具備法律效力，務必詳細審閱後再簽字。
- 向稅捐機關申報土地現值： 政府會代為向稅捐稽徵處申報土地現值，這個環節將確保你的土地享有免徵土地增值稅的優惠。
- 辦理移轉登記： 政府將會負責辦理土地所有權的移轉登記手續。
- 給付價款： 在所有手續完成後，政府會將協議價款一次性匯入你的指定帳戶。
- 點交： 完成價款給付後，土地正式點交給政府，你的權利義務也正式終止。
如果你決定同意協議價購，並前往簽約，請務必備妥以下文件：
- 身分證明： 身分證正本及影本。
- 印鑑證明： 你的印鑑章及近六個月內的印鑑證明。
- 土地權狀： 土地所有權狀正本。
- 銀行帳戶： 你的銀行存摺封面影本，以便政府撥付款項。
- 其他文件： 如果你的土地有租約（例如：三七五租約）或他項權利（例如：抵押權），需備妥租約終止或他項權利塗銷的證明文件。
如果土地是公同共有，則需全體共有人都同意並備妥文件。如果土地是繼承而來，需先辦妥繼承登記才能進行協議。
協議價購中，政府通常會負擔登記費、印花稅、契稅及代書費等。但土地上的欠稅，或與第三方的租約終止等問題，則需要由你自行處理。
雖然協議價購相較於徵收流程更為快速，但你必須有心理準備，這筆錢不是馬上就能拿到。
從簽訂協議價購契約，到最終拿到價款，中間仍需經過政府內部核定與程序審查。根據過往經驗，從協議價購到最終收到錢，順利的話可能也需要三到四年的時間。
以社子島區段徵收案為例，政府發出協議價購通知後，還需要將整個區段徵收計畫書送審內政部核准，這個過程就可能需要數年。只有在計畫核准、所有權移轉登記完成後，政府才會一次性撥付價款。
這段漫長的等待期，不僅考驗你的耐心，也需要你做好完善的財務規劃。
公聽會、協議會、文件準備……每個細節都影響您的補償結果。晟易不動產全程陪伴，提供專案式輔導，讓您不會錯失任何保障自身權益的機會。
若談不攏、拒絕協議，或會議屆期未達成合意，政府就會依《土地徵收條例》啟動區段徵收程序。
啟動區段徵收程序後，你的土地將按照「徵收當期」的市價進行補償。這個價格將由地價評議委員會來評定，確保其公平性。
你該知道的地主權利：
- 陳述意見的權利：即使進入徵收程序，你仍有權利在規定期限內，以書面向政府提出你的事實或法律上的意見。
- 對徵收公告提出異議：如果區段徵收案已經核准並公告，你可以在公告期間內，以書面形式向政府提出異議。
- 對補償價額申請復議：如果你對政府最終核定的徵收補償價格不滿意，可以向地價評議委員會申請復議；若對復議結果仍不服，則可依法提起行政救濟。
這些權利，都是法律賦予你的最後保障，千萬別輕易放棄。
區段徵收階段，常見的兩種補償路徑是領現金或領抵價地。選哪一種不只取決於價格，也與你的時間、稅負、未來持有與開發策略高度相關。
以社子島為例，如果你領回的面積不足以達到「最小建築單位面積」（這邊的實務案例是 300 平方公尺），那麼你可以申請自行合併，或由政府協調與其他地主合併分配。
如果你的土地只被部分徵收，導致剩下的一小塊殘餘土地面積太小、形狀不規則，或是無法再進行有效利用，你可以向政府申請一併徵收。
- 申請條件：土地因徵收導致殘餘部分面積過小或形勢不整，以致無法有相當的使用價值。
- 申請時限：必須在徵收公告之日起一年內，向政府提出書面申請。
- 補償方式：一併徵收的土地部分，政府會以現金進行補償。
談不攏就只能被動等待徵收嗎？其實地主仍有權利提出異議、選擇補償方式，甚至申請一併徵收。晟易不動產可協助您逐步分析利弊，找到最合適的應對策略。
在了解了協議價購的流程與優缺點後，你心中可能還有許多實際上的疑問。我們將地主們最常問的幾個問題整理如下，希望能為你一次解惑。
協議價購是針對「全區」地主。只要你的土地位於政府的開發計畫範圍內，無論你的土地面積是大是小，都會收到這份協議價購的通知單。
如果計畫最終因故未經核定，或是實施時程延宕，那麼政府就不會進行土地的後續買賣與價款支付。換句話說，你雖然簽了協議書，但如果計畫沒有核准，錢是沒辦法撥款的。這也是為什麼我們前面強調，協議價購的時程風險是地主必須考量的重要因素。
不一定。協議價購與後續徵收補償都是以「市價」為基準，差別在時點與機制，徵收會以徵收當期市價做評定。
部分案件也有協議價購與日後徵收價差補足的設計，例如社子島區段徵收案。臺北市政府在協議價購的過程中，就特別承諾，如果未來徵收核定時的市價，高於現在的協議價購價格，政府會另外補足差額。
在協議價購的過程中，政府會協助你處理大部分的費用，例如登記費、印花稅等。但有幾項責任，地主必須自行承擔：
- 欠稅繳清：土地如果有欠繳的地價稅、房屋稅等，必須在簽約前繳清。
- 租約終止：土地上如果有耕地三七五租約或其他租賃契約，地主需要自行與承租人協商並終止租約。
- 繼承登記：如果土地是繼承而來，必須先辦妥繼承登記，才能進行後續的協議。
- 債務塗銷：如果土地有設定抵押權等他項權利，也需要先塗銷。
每一位地主的情況都不同，最適合的策略也不同。若您有關於協議價購或徵收的疑問，晟易不動產的顧問團隊將一對一解答，協助您做出最佳選擇。
協議價購與區段徵收，對許多地主來說既陌生又複雜。您可能會擔心：
- 政府的價格是不是低估了我的土地？
- 不同意協議價購後，還能爭取更多補償嗎？
- 等了好幾年，款項什麼時候才會入帳？
- 土地被徵收後，我該如何重新規劃資產？
這些疑問，都是許多地主的共同心聲，但您不必孤軍奮戰。晟易不動產擁有多年土地買賣與徵收輔導經驗，能成為您最可靠的專業後盾：
- 釐清權益：讓您明白自己在協議價購與徵收程序中的法律保障。
- 精準估價：協助評估市價合理性，爭取最大化的補償金額。
- 未來規劃：提供土地利用與資產配置建議，為您創造更多可能性。
協議價購與區段徵收，既是挑戰，也是機會。晟易不動產擁有超過20年的專業經驗，結合市場趨勢與談判實務，幫助地主在變動中穩住權益、放大資產價值。
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