在購屋時，你是否曾困惑：為什麼權狀上明明寫著30坪，實際可用空間卻小得多？這一切的關鍵，就藏在「公設比」。
公設比是你所持有的房屋權狀上，有多少比例屬於「公共空間」（如大廳、走道、健身房、棋牌室），這些屬於得和其他住戶共享的部分，而這些共有空間的成本，會平均分攤到每戶上。
| 類型 | 說明 |
|---|
| 私人空間 | - 涵蓋主要建物（室內面積）、附屬建物（室外空間，如陽台）
- 為屋主可專屬使用的空間
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| 公共空間 | - 涵蓋大公（全體住戶共同使用空間）、小公（部分住戶使用空間）
- 為與其他住戶共享的空間
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依據內政部營建署的定義，公設比計算公式如下：
- 公設比 ＝ 公設坪數 ÷ 總權狀坪數（主建物＋附屬建物＋公設坪數） × 100%
不過值得注意的是：
- 若車位是獨立產權，屬於私人所有，則應從公設坪數中扣除。
- 若車位是屬於社區共有產權，則會併入公設坪數一併計算。
上方表格我們提到大公、小公，其實是指大公設、小公設：
圖片來源：Freepik
大公設：指的是整個社區住戶共同持有與使用的空間，比如社區大廳、閱覽室、管理室、健身房、室內游泳池、多功能交誼廳、KTV、三溫暖等。
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小公設：是只有特定樓層、特定戶別會使用到的共享空間，例如每層的梯廳空間、電梯間、共用的樓梯、走廊、通道。
不過要特別注意，其實不是每一種「公共空間」都會被列入，僅限有頂蓋的空間才算！所以露天中庭、開放花園、頂樓、無遮蔽泳池，這些就不會列入，因為它們屬於「法定空地」。
如果您是地主或建築開發方，想從源頭優化公設配置與坪效設計，晟易不動產可協助您在早期規劃階段就掌握空間價值與合規設計的關鍵細節！
目前新建案公設比大約落在30～35%，並且會因地區、建築類型與生活需求而異，法規上沒有規定絕對標準，但我們可以掌握一些參考範圍。
| 房屋類型 | 建築樓層 | 合理公設比範圍 |
|---|
| 傳統公寓／透天厝 | 3～5層 | 0%～15% |
| 華廈（無電梯） | 5層以下 | 10%～15% |
| 電梯華廈 | 7～12層 | 18%～25% |
| 電梯住宅大樓 | 12層以上 | 25%～30% |
| 商辦或複合式大樓 | 10層以上 | 30%～40% |
| 豪宅型住宅大樓 | 視社區規劃而定 | 35%以上 |
以上數據僅供參考，實際仍需依據個案規劃與區域法規為準。特別是在基地配置、建築設計階段，若能結合法規條件與市場需求，將更有機會打造出「實用性與坪效兼顧」的理想配置。
這些年，你可能也感受到一個趨勢：新建案的公設比幾乎愈來愈高，從30%到35%，甚至40%都屢見不鮮。那麼，究竟是哪些因素導致了這個現象？
不少人回憶早年買房經驗，會說：「以前哪有什麼公設？那時候買的都是實坪啊！」但其實，那很可能只是沒算清楚。
以前像五樓公寓這類老式建築，樓梯間等共用空間，常被併入主建物一起登記，所以乍看之下好像「全坪數可用」，但實際上樓梯依然是大家共用的，只是沒有被清楚標示為公設。
直到民國80年代後，隨著華廈、大樓建築型態普及、地下設施增加，以及建築法規不斷更新，公設的概念才真正被明確界定，並納入坪數計算體系中。
2003年蘆洲社區的一場大火，推動了2005年建築法規的修訂，自那以後，8樓以上的大樓就必須設2座直通安全梯、11樓以上須設排煙室，在安全性升級的情況下，公設比前後差異可到3～5%。
此外，為了公設計算的亂象，2018年起實施新的建物測量規定，除了將地下室的登記改從牆壁中心計算，也杜絕了雨遮計坪、計價，造成低公設比的虛坪假象。
因此透過上述法規限制，還原了實際面積後，也間接墊高公設比數字。
隨著單身族、少子化社會趨勢，小宅產品大幅增加。單層住戶增加，梯廳空間自然也需要放大，加上防火間距與避難設計的法規要求，小面積戶型反而更容易墊高公設比。
辦公用途與住宅共構的建案越來越多，為符合法規，需設男、女廁與茶水間等設施，這些也全數計入公設，使整體比率水漲船高。
中南部近年來因應台商回流，部分大型基地建案，主打高質感社區生活，導入健身房、品酒室、高爾夫推桿區、KTV、迎賓大廳等空間，不僅讓社區看起來氣派，也讓公設面積自然攀升。
若一棟建築的公設比過低，可能代表基本逃生設施不足、通風與防火設施不全，反而有安全疑慮；而過高的公設若只是裝飾用、使用率極低，也只是將住戶的預算「灌進虛坪」而已。
正考慮如何在滿足法規與市場期待下設計合理公設配置，晟易不動產能為您提供建築量體模擬與可售面積最大化建議，協助您避開高公設爭議！
不少人看建案時直覺「公設比越低越好」，但其實光靠一個數字，很容易被誤導。想要聰明買房，以下四個問題提醒你一定要特別留意：
同一棟大樓，若樓層格局與售價相同，卻出現不同的公設比，可能是因為建商將全棟使用的機電空間、電梯機房、變電室等，登記在某幾層樓住戶名下，導致這些戶別吃了更多不該有的公設持分。
不少人誤以為公設比低就代表室內坪數一定比較大，事實上並非如此，因為建商若大幅刪減社區設施或縮減梯廳、走道空間，也能達到低公設比，但相對應樓層梯廳狹小，有可能影響通行便利，或造成逃生上的困難，反而增加安全隱憂。
車位的面積可拆為兩部分：車位本身＋車道空間，如果建商僅以4～6坪登記車位，卻未將車道一併計入車位坪數，這些車道就可能灌入公設持分中。對於沒有買車位的民眾，就會產生分配不合理的現象。
一般來說坡道停車位的合理持分，約為8～12坪，低於8坪就很有可能是公設被車道坪數灌水。
有些建案標榜高級公設，但實際使用率卻不如預期，例如游泳池，若是水深超過1.2公尺，或是有25公尺以上的水道、面積超過50平方公尺，依法需要聘請救生員與專人維護，管理費自然也上升。
所以為了省錢，多數社區就會把游泳池改成水深僅1.1公尺的「消防蓄水池」，形式上像泳池、實際難以暢游。同理也適用於閱覽室、健身房、KTV等空間，建議賞屋時主動詢問管理維護方式與使用規則。
許多地主擔心公設比過高、室內空間被吃掉，影響未來出售價值；但真正的關鍵，不是等建商蓋好才來後悔，而是從一開始的土地規劃與建築配置就要設計得合理、實用、符合法規又好賣。
🔑 站在地主立場
不論是協助自建、還是媒合建商合建，我們都會先替地主把未來的空間效益、可售面積規劃好，讓地主清楚知道自己的坪效不吃虧。
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根據最新市場趨勢，提供建商符合當前買家需求的分坪邏輯、戶型規劃、停車與梯廳配置，協助他們降低虛坪爭議，讓產品更好賣，銷售更順利。
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