對許多高資產族群來說，當手上的財富逐漸累積，接下來要煩惱的往往不是「怎麼賺更多」，而是「怎麼守得住」。
 

特別是在考量到未來要傳給下一代時，高額的贈與稅與遺產稅就成為不可忽視的問題：該怎麼把資產轉移出去，同時降低稅負？怎麼避開一次性課稅帶來的龐大壓力？
 

這些問題，不只發生在百億家族身上，其實只要你擁有的不動產或金融資產超過 3000 萬元以上，就應該開始正視傳承與節稅的策略。

有錢人從不打沒有準備的仗。他們的土地配置策略，並非單純的買賣，而是經過深思熟慮的規劃。以下，我們將解析富人圈中最常見的土地運用方式，讓你了解他們如何玩轉資產。

你以為有錢人會把大把現金存在銀行嗎？恰恰相反，在通貨膨脹的時代，現金只會越來越薄。因此，他們更擅長將暫時不需動用的資金，轉化為能夠增值的資產，而土地正是一個絕佳的選項：
 

1. 不需擔心建築折舊
2. 擁有長期抗通膨性
3. 日後可作為抵押貸款的資產槓桿

對於高資產家庭來說，「傳承」是比「賺錢」更重要的課題。聰明的父母會善用每年 244 萬元的贈與稅免稅額，提早將資產以贈與方式轉移給子女，以降低未來高額的遺產稅。
 

或是「以地傳承」，運用土地公告現值低於市價的優勢，或規劃農用土地，進行合法稅負優化；並結合資產配置與信託機制，協助地主以更具策略性與彈性的方式，為下一代提前布局。
 

想了解如何將土地納入資產傳承最有利？晟易不動產可提供專業的土地規劃與開發建議，為您量身打造最符合需求的方案。

「買得起，養不起」是許多人買房的痛點，尤其當你擁有的是高價豪宅，每年要繳的房屋稅和地價稅，都可能是一筆不小的負擔。但如果同樣的資產總值，你選擇了土地，那情況可就完全不同了。
 

我們來做個簡單的比較，看看在台灣持有「房子」和「土地」，每年要繳哪些稅、誰的成本更低：
 

A. 持有房屋（含土地）：需要同時繳納房屋稅、地價稅，如果全國總持有房屋 3 戶以上還需要繳納囤房稅。

1. 房屋稅依「房屋評定現值」計算，自用稅率為 1.2%，非自用則最高可達 3.6%。
2. 囤房稅（持有 3 戶以上），房屋稅會適用不同差別稅率，例如非自住住家用房屋法定稅率為 2%～4.8%。
3. 地價稅依「房屋所佔土地的公告現值」計算，若符合自用住宅，稅率為千分之 2。

B. 單純持有土地：只需要繳納地價稅。

1. 地價稅依「土地公告現值」計算，若符合自用住宅，稅率為千分之 2，非自用則為千分之 10～55。

💡提醒： 除了基本稅率，如果你持有的房屋被認定為高級住宅，房屋稅還可能因「豪宅認定」被加價徵收。
 

舉例來說，在台北市持有一間總價 8,000 萬的高級住宅，將原本的房屋標準單價提高 +120% 來課稅，假設原本評定單價為 10,000 元／㎡，被列為豪宅後，變成 10,000 × (1 + 120%) = 22,000 元／㎡，如此加價計算後，每年稅金有可能多出超過一倍，長期下來差距驚人。
 

反觀持有同樣價值的土地，若為自用住宅用地，地價稅僅 2‰，一整年稅金就能省下數萬元。更進一步來說，如果你持有的是「公共設施保留地」，在保留期間未作任何使用並與使用中土地隔離，可申請免徵地價稅，若作為農業使用，則可免繳田賦！

當你打算將土地以「贈與」或「繼承」方式移轉時，政府是以市價打九折的「公告土地現值」來計算。
 

換句話說，假設你擁有一塊市價 5,000 萬元的土地，但其公告現值僅為 4,500 萬元；透過繼承還可以再扣除免稅額 1,333 萬元，這麼計算下來，需要繳納的稅金就可能天差地遠。

當然，你可能會想說，土地移轉時，不是還要繳納土地增值稅？
 

沒錯！土地增值稅是取得到移轉期間公告土地現值的漲價總數，依漲價倍數採用累進稅率計徵，所以持有的期間愈長，增值的倍數通常也愈多。
 

但如果購入的標的是農地，且符合「農地農用」的條件，買賣、贈與或繼承時，可以申請不課徵土地增值稅、贈與稅與遺產稅，直接實現稅金全免！這也是許多富人進行資產傳承時，最常使用的策略之一。
 

【實際案例】
2023 年台中地稅局就曾分享過一個案例：台中一位莊姓老先生將持有 30 多年的農地贈與給兒子，起初因為沒有辦理農用免稅申請，被稅務員當作一般用地課稅。所幸經稅務局協助查證後，發現該地在 89 年以前就已符合農業使用條件，成功申請回溯調整前次移轉土地現值，幫他省下了一百萬餘元的土地增值稅！
 

因此，許多人在年長之際，會選擇置產農地並依規定取得農業使用證明，未來可順利低稅或免稅傳承給下一代。不過，購買農地一定要注意法律規定，一旦遭查出違規使用，先前免稅資格就可能被追繳，代價可不小。

以往買房子最大的痛點之一，就是「折舊」。一棟剛蓋好的新房子，從交屋的那一刻起，就開始逐年折舊。五年後、十年後，當你想出售時，除非地段絕佳，否則房屋本身的價值通常會貶損。
 

然而，土地本身沒有折舊問題；土地的價值，取決於它的區位、用途和發展潛力，這使土地有機會成為一種越放越值錢的資產。

聰明的土地投資人，他們懂得掌握政策風向，將看似平凡無奇的土地，變成價值連城的金雞母。以下是幾種常見的「政策紅利」：
 

1. 都市計畫： 當政府將原本的非都市土地，劃入都市計畫區，並變更為住宅區、商業區或工業區時，土地的價值也會因此水漲船高。
2. 市地重劃與區段徵收： 當你手中的土地被政府劃入重劃區或徵收範圍，即使分回的面積只有 40%～50%，但因為分回的是可建築的「建地」，每坪單價遠高於原本的土地，總價值反而大幅增加。政府甚至還會針對「重劃後首次移轉」提供土地增值稅減徵 40% 的優惠。

小提醒： 土地的價值會受政府政策影響，但相對應的法規也比較複雜。想要掌握這些政策紅利，而不是誤觸地雷，你就必須找到真正了解「都市計畫、重劃區、區段徵收」等細節的專家。

晟易不動產擁有超過 20 年的土地規劃經驗，可為你量身打造最適合的土地規劃方案，並協助地主即時掌握「公告現值、抵價地分配、土地增值稅減免」等政策紅利。

農地雖然節稅優勢強大，但不是所有農地都能買，也不是買了就能隨意開發。
 

買農地前，第一步是確認土地的合法性與使用限制，第二步是思考未來的潛力與可能性。以下幫你拆解 2 大重點。

台灣可買賣的土地分為：

1. 都市土地（都市計畫內）
2. 非都市土地（都市計畫外）

通常都市計畫內的農地，比都市計畫外的農地，更具備「政策紅利」的潛力。
 

📍 都市計畫內農業區

這類都市計畫農地最大的優勢在於：
 

1. 開發彈性大： 經審查核准後，可從事低強度使用，例如興建農舍、休閒農場，甚至駕訓場、幼兒園等。
2. 無分割限制： 不同於非都市土地有「分割面積不能小於 0.25 公頃（約 756 坪）」的限制，都市內農地沒有這項規定，這讓小額投資者也能輕鬆入場。
3. 高增值潛力： 由於緊鄰城市，這類土地未來有極高機率被納入市地重劃或區段徵收的範圍，一躍成為高價值的建地。

（延伸閱讀：土地該開發還是養地？專家分享5大策略，教你聰明開發！）

📍 非都市土地（特定農業區、一般農業區）

這類土地位於都市計畫之外，主要用於農業生產。雖然在價格上相對親民，但限制也較多：
 

1. 特定農業區： 這類土地是農業主管機關指定的「優良農地」，管制最嚴格，未來變更為其他用途的機會較小。
2. 一般農業區： 相較於特定農業區，管制較為寬鬆，經主管機關同意後，有機會申請變更為其他用途。

所以購地之前記得查清楚你的標的是屬於哪一類農地、可否興建農舍，是否符合「農地農用」條件，這些都會影響你未來能不能節稅與變更使用。
 

（延伸閱讀：土地買賣前必看！地種限制與持有期間這兩點一定要釐清）

前面提過，「政策紅利」是土地增值的最大關鍵，而實現這項紅利的兩大方式，就是「市地重劃」與「區段徵收」。
 

Q：什麼是市地重劃？

Q：什麼是區段徵收？

無論是重劃或徵收，地主都有權利分回土地。一般來說，地主的分回比例大約落在 40%～50%，雖然表面上看來面積變小，但因為分回的是可建築的建地，其價值會比原本的土地高出許多，這也正是許多人願意投資重劃區土地的主因。

說了這麼多，相信你可能也會想：買地是不是只有「大地主」或「有錢人」才玩得起的遊戲？聽起來動輒就是千萬、上億的總價。但其實，土地投資的門檻並沒有你想像中那麼高。只要掌握兩個關鍵觀念，中產家庭也能輕鬆成為「小地主」。
 

1. 土地買賣可以用「持分」

所謂土地持分就像是切蛋糕一樣，一塊完整的土地，可以被分割成多個「持分」進行買賣。
 

換句話說，你可以只買一小塊，甚至只需要幾坪，就能擁有該土地的「所有權狀」。這意味著，即使只有小額存款，你也可以輕鬆地參與土地投資，不必一次性拿出大筆資金。
 

2. 「持分」的保障不打折

你可能會擔心，買持分會不會有糾紛？未來想賣掉會不會很麻煩？
 

其實不必擔心，因為每位持分者都有各自獨立的「土地權狀」，可以隨時獨立進行買賣，不會影響到其他共有人。當土地遇到政府重劃或徵收時，你所擁有的「持分坪數」也同樣會被計算在內，保障你的權益。
 

所以，別再被「買地要買一整塊」的迷思給限制住了！只要找對方法，並尋求專業協助，你也能和有錢人一樣，透過土地開啟你的資產增值與節稅之路。

有錢人之所以偏好土地，不只是因為持有成本低，更因為能同時享受「合法節稅 + 政策增值」的雙重優勢。您是否也曾想過：
 

1. 一般人能不能像有錢人一樣，透過土地達到傳承與投資的雙重目的？
2. 市面上農地選項繁多，究竟要怎麼挑選對的地段、對的農地，才不會錯失增值與節稅機會？
3. 面對都市計畫、公告現值調整與重劃政策，沒有專業顧問協助，會不會因資訊落差而吃虧？

晟易不動產擁有多年土地與不動產顧問經驗，能幫助您：
 

1. 專業評估： 針對持有、贈與、繼承不同情境，提供最佳土地節稅方案。
2. 政策導讀： 協助解析都市計畫農地、重劃區及農地免稅等政策紅利。
3. 傳承規劃： 幫助家庭提前布局，降低世代交替的稅務壓力。
4. 一對一諮詢： 量身設計土地運用策略，讓您和有錢人一樣，複製成功的節稅模式。

如果您也想善用土地達到「合法節稅 + 政策增值」，或正在尋找適合的農地投資標的，歡迎立即洽詢晟易不動產，讓專業顧問帶您掌握土地的最佳價值。
 

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